פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(270)
גודל הדירה החדשה
שטח הדירות החדשות של יחידי המוכרים ייגזר משטח קונטור קומה חדשה שלא יפחת מגודל של 280 מ"ר (כולל חדר מדרגות ומעלית), על אף האמור לעיל, מובהר כי בכל מקרה בו יפחת שטח הדירות החדשות משטח הדירות הקיימות (בקונטור חיצוני + מרפסות סגורות) בתוספת של 10 מ"ר לכל דירה חדשה, ינהלו הצדדים מו"מ מחודש ביחס להסכם זה כאשר לכל צד יהא הזכות להודיע על ביטולו של ההסכם באופן חד צדדי בתוך 30 יום ממועד שנודע על גודל הקונטור הסופי.
החשש שלי יושב על זה שהבנתי שיזמים מקבלים את היתרי הבנייה שלהם עפ"י מטרים. שה - 9 מ"ר הראשונים - ללא מס. שבעצם עשוי להיות מצב שבו הו יבנה לנו את ה- 10 מ"ר עליהם הוא מתחייב ולגבי השאר לא יעשה מאמץ להגדיל לנו את שטח הדירה כדי לזכות ביתרת המטרים וכדי להימנע מתשלומי המס עליו יהיה לשאת מעבר למטרים הללו.
על פי מדידות שנעשו כבר לא על ידי היזם - ברור לחלוטין שיש לו לפחות עוד 20 מטר להגדלת דירותינו. האם ייתכן שניכנס למלכוד בו על אף שיש באפשרותו להגדיל בשטח גדול יותר יגדיל רק ב 10 מטרים עליהם התחייב?
אודה לך על התייחסותך
שיר שלום,
ראשית חשוב להבהיר כי מציטוט של סעיף הנ"ל לא ניתן להבין בדיוק כיצד מוגדר גודל הדירות החדשות ולכן חשוב לקרוא את ההסכם בכללותו.
בנוסף, גודל הדירות החדשות הוא עניין שנסגר בין הצדדים במסגרת מו"מ, ממליץ להיוועץ עם עו"ד מטעמכם בטרם תחתמו על ההסכם.
לגבי המ"ר - תיקון קל - דירות דיירים יכולים לגדול ב עד 25 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה.
ככל שקיימת כבר טיוטת הסכם ראשונית מציע שתפני אלי באופן פרטני ואוכל לחוות דעתי המקצועית בעניין.
בברכת הצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האם אישור הניתן ליזם ניתן במטרים על פי שטח המגרש?
ועל כן ייתכן שירצה לנצל את יתרת המטרים אותם לא הוסיף לדירות המוכרים עבור שטח דירותיו הוא?
תוספת הבניה נקבעת לפי אחוז משטח המגרש.
שימי לב שמבחינה פרקטית דירות היזם, למעט דירות גן, נבנות בקומות העליונות, כלומר ככל שאין קונטור מספיק רחב (הדירות שלכם) הוא לא יכול להגדיל את הדירות למעלה.
כך או כך חשוב לקבוע באופן מפורש בהסכם ביניכם את המ"ר אשר יוספו לכל אחת מהדירות שלכם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא רוצים לחתום !
ספיר שלום רב,
כל יזם / קבלן עושה עם עצמו את ה"חשבון" הכלכלי שלו. כמובן שהם אינם חייבים להתקשר עמכם בהסכם אם אינם חפצים בכך.
לגבי הדיירת הסרבנית ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים / להגיש תביעת נזיקית בגין הנזק שהגב' כביכול גורמת לכם.
הייתי מציע לפנות אלי באופן פרטני, הואיל וקיימים גם פתרונות נוספים משפטיים / ויזמיים.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האם ניתן לאשר תמא 38 ללא בניית ממד?
אדל שלום,
ניתן לאשר במקרים מסויימים תמ"א 38 ללא בנית ממ"ד וזאת כאשר יש בבניין מקלט וזאת רק באישור פיקוד העורף.
גם לגבי צד אחד של הבניין ניתן לבנות ממ"ד בהנחה שינתן פיתרון דוגמת שיפוץ המקלט הקיים והכל באישור פיקוד העורף.
בברכה
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נוסח למכתב
אביבית שלום רב,
אמליץ בחום להיוועץ עם עורך דין בשל מורכבות הנושא.
אבהיר כי קיימים נוסחים רבים במסגרתכם ניתן להעלות על הכתב את הסכמת דיירים לביצוע פרוייקט תמ"א 38.
עורך הדין מטעם הדיירים יכול לשפוך אור וללוות את הדיירים לאורך כל הדרך, לפני מציאת היזם ועד למסירת הדירות, כאשר שכ"ט משולם על ידי היזם בלבד.
תוכלי לפנות אלי באופן פרטני ואשמח ללוות אתכם בפרוייקט כאמור:03-6329444
בברכת הצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 פינוי בינוי - איך נקבע גודל הדירה המיועדת לדייר בבניין החדש
רחל שבוע טוב,
גודל הדירה במסגרת פרוייקט תמ"א 38 2 (פינוי בינוי) נקבע במסגרת מו"מ בין הדיירים לקבלן ללא תלות בהכרח בגודל דירתם הישנה. כמובן שאם יש גדלים שונים של דירות בניין הישן יוצא שדייר שדירתו קטנה יותר יקבל דירה קטנה מבעל דירה גדולה יותר באופן יחסי (ככל שאלו יבנו בבניין החדש). כלומר במידה ויבנו דירות שוות בגודלן הדיירים בעלי הדירות הקטנות יותר "הרוויחו" מהמצב הקיים.
בברכה
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה הבדל בין תמא 38 לבין תמא 38/2
החברה הקבלנית הגישה תוכנית עבודה להקמת בנין כ-7 קומות עם16דיירים לבנין צמוד שטח אדמה
גדול והתוכנית של הקבלן לבנות עליו מגרש חניה שאלותי:
1. האם אנו יכולים להתנגד למגרש החניה?
2. האם אנו יכולים להתנגד לתמא 38/2 בזמן שיש מקלט תקני בבנין?
3. האם לא כדאי להרוס את כל הבנין ולבנות על השטח כולו בנין גדול
במסגרת של בינוי פינוי ואז כל דייר משפר מצבו?
אודה על תשובתכם בהקדם היות ויש לחצים על הדיירים להסכים
רחל שלום רב,
1. ראשית קיים שוני בנוגע לרוב הנדרש לביצוע הפרוייקט, תמ"א 38 נדרש רוב של 2/3 ואילו תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) נדרש רוב של 100%.
2. כמובן שאתם יכולים להתנגד להקמת החניה - למיטב הבנתי אתם גם מתנגדים לחתימה על ההסכם עם הקבלן אז ההתנגדות תהא כפולה.
3. אין קשר בין מקלט תקני לבין התגדות לתמ"א 38/2 - כלומר זו לא טענה ש"תחזיק מים".
3. ברור שלדיירים כדאי להרוס את הבניין ולבנות תחתיו חדש אולם ישנם תנאי סף המתאימים לתמ"א 38/2 בנוסף לכדאיות הכלכלית של הקבלן. בד"א הקבלנים ילכו לפרוייקט מסוג זה אם יקבלו יחס של 4 דירות חדשות לכל דירה ישנה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מכירת דירה לאחר תמ"א 38
יובל שלום,
מכירת דירה בבנין שבוצע בו תמ"א 38 הינה מכירת דירה לכל דבר ועניין.
שאלת זכאותך לפטור הינה פרטנית ונוגעת למצבך האישי (האם ניצלת פטור כלשהו וכיוצ"ב).
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פיצוי כספי מקבלן
דוד שלום,
אין איסור בחוק על פיצוי כספי לדייר במסגרת תמ"א 38, אלא שפיצוי שכזה לא יהא פטור מתשלום מסים על ידי הקבלן (מס שבח).
מדובר בעניין מסחרי גרידא ולא באיסור חקיקתי.
בברכת שנה טובה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עד 2.5 קומות.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוספת מכפלי חניה תמא 38 בבניין שכן
בבנין לידי הוגשה תוכנית לתמ"א 38 (הרצליה) .תלו שלט ברחוב . ראיתי את התוכניות והתברר לי כי בקצה המגרש יוסיפו מכפיל חניה 3 קומות ( 12 רכבים ) בתוך בור באדמה וכל זה 2 מ מחלון חדר שינה שלי, יש לצין כי אני גר בקומה 1. שאלתי אם אני יכול להתנגד להצבת החניות במקום הנ"ל ? מתקן זה יגרום למטרד רעש בלתי פוסק כל היום , זיהום אויר והכי חשוב ירידת ערך הדירה שלי . כיום יש חניות מתחת לבניין וגם בשטח עפר שגובל בחלוני . כיום ישנם 6 דיירים בבניין בין 3 קומות שיוסיפו לו 6 יח דיור.
אשמח אם תוכל לעזור לי כיצד עלי לנהוג .
תודה
עופר
עופר שלום רב,
הייתי ממליץ להגיש התנגדות לוועדה המקומית, במסגרתה יפורטו סיבותיך לעיל.
מומלץ לעשות זאת מהר ככל הניתן היות והמועדים להגשת התנגדויות קצובים.
הועדה תאלץ לבחון טענותיך, יתכן ויאלצו את היזם למצוא פתרון יצירתי למזעור
הנזקים שנגרמים לך, אולם יש לקחת בחשבון גם שטענותיך לא תתקבלנה.
הייתי מציע לפנות לייעוץ אישי או לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין (תכנון בנייה) על מנת להגיש התנגדות בהקדם האפשרי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
